월세 수익률(임대수익률) 계산법
"수익률 7%"라는 광고를 그대로 믿으면 안 됩니다. 표면수익률과 실질수익률을 나눠 계산해, 진짜 손에 쥐는 현금흐름을 보는 법을 정리했어요.
임대소득까지 반영해 파이어 나이 계산 →1. 표면수익률 — 빠른 비교용
표면(명목)수익률은 비용을 빼지 않은 단순 지표입니다.
표면수익률 = (연간 월세 합계 ÷ 투자금) × 100
투자금 = 매매가 − 임대보증금
예) 매매가 2억원, 보증금 1,000만원, 월세 70만원
투자금 = 2억 − 1,000만 = 1억 9,000만원
연 월세 = 70만 × 12 = 840만원
표면수익률 = 840만 ÷ 1억9,000만 × 100 ≈ 4.4%
투자금 = 매매가 − 임대보증금
예) 매매가 2억원, 보증금 1,000만원, 월세 70만원
투자금 = 2억 − 1,000만 = 1억 9,000만원
연 월세 = 70만 × 12 = 840만원
표면수익률 = 840만 ÷ 1억9,000만 × 100 ≈ 4.4%
매물끼리 빠르게 비교할 때는 편하지만, 실제 수익과는 차이가 큽니다.
2. 실질(순)수익률 — 진짜 현금흐름
실제로는 공실, 세금, 관리비, 수선비, 대출이자가 빠져나갑니다. 이를 모두 반영한 것이 실질수익률입니다.
실질수익률 = (연 월세 − 연 비용) ÷ (투자금 + 취득비용) × 100
위 예시에 비용을 더해 보면:
공실 1개월 반영 → 연 월세 약 770만원
재산세·관리비·수선비 연 90만원, 대출이자 연 200만원 가정
순수익 = 770만 − 90만 − 200만 = 480만원
취득세 등 부대비용 600만원 포함 시 총투자금 ≈ 1억 9,600만원
실질수익률 = 480만 ÷ 1억9,600만 × 100 ≈ 2.4%
위 예시에 비용을 더해 보면:
공실 1개월 반영 → 연 월세 약 770만원
재산세·관리비·수선비 연 90만원, 대출이자 연 200만원 가정
순수익 = 770만 − 90만 − 200만 = 480만원
취득세 등 부대비용 600만원 포함 시 총투자금 ≈ 1억 9,600만원
실질수익률 = 480만 ÷ 1억9,600만 × 100 ≈ 2.4%
같은 매물인데 표면 4.4%가 실질 2.4%로 줄었습니다. 광고 수익률과 실제 수익률의 간극이 바로 여기서 생깁니다.
3. 꼭 챙겨야 할 변수
- 공실률: 세입자가 비는 기간. 연 월세에 (1 − 공실률)을 곱해 반영합니다.
- 세금: 취득세, 보유 중 재산세·종부세, 임대소득세 등. 임대소득은 과세 대상이 될 수 있으니 세무 확인이 필요합니다.
- 관리·수선비: 노후 주택일수록 커집니다.
- 대출이자: 레버리지는 수익률을 키우기도, 금리 상승기엔 현금흐름을 갉아먹기도 합니다.
4. 파이어 관점 — 현금흐름으로 보기
파이어를 준비할 때 임대 부동산은 '매달 들어오는 현금흐름'이라는 점에서 매력적입니다. 다만 위 계산처럼 실질수익률은 생각보다 낮고, 부동산은 유동성이 낮고 공실·금리·정책 리스크가 큽니다. 표면 숫자가 아니라 실질수익률과 최악의 시나리오(공실·금리 상승)까지 따져, 다른 자산과의 분산 관점에서 판단하는 것이 안전합니다. 본 글은 정보 제공용이며 특정 투자를 권유하지 않습니다.
내 현금흐름 목표로 파이어 시점 계산 →자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 표면수익률은 어떻게 계산하나요?
- 연간 월세 ÷ (매매가 − 보증금) × 100 입니다. 비용을 뺀 게 아니라 비교용 지표입니다.
- Q. 실질수익률은 무엇이 다른가요?
- 공실·세금·관리비·이자 등 실제 비용을 뺀 수익률로, 손에 쥐는 현금흐름에 가깝습니다.
- Q. 공실은 어떻게 반영하나요?
- 연 월세에 (1 − 공실률)을 곱합니다. 공실 1개월이면 약 11개월치로 계산하는 식입니다.