리츠(REITs)는 여러 투자자의 돈을 모아 오피스·물류센터·상가 같은 부동산에 투자하고 임대수익을 배당으로 돌려주는 부동산 투자회사입니다. 국내 상장 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하면 법인세 소득공제를 받는 구조라, 이익 대부분이 주주에게 흘러갑니다. 직접 건물을 사지 않아도 소액으로 부동산 임대수익에 참여할 수 있다는 점이 FIRE 관점의 매력입니다.
FIRE 이후에는 자산을 파는 인출(4% 룰)과 배당·임대 같은 현금흐름 두 축을 함께 씁니다. 리츠는 분기·반기 등 정기 배당을 주는 종목이 많아, 자산을 헐지 않고 생활비 일부를 충당하는 '현금흐름 버킷'으로 쓰기 좋습니다. 실물 부동산과 달리 주식처럼 소액·분할 매수가 가능하고, 여러 리츠로 자산 유형(오피스·물류·리테일)을 분산할 수 있습니다.
리츠 배당은 배당소득으로 기본 15.4%(소득세 14%+지방소득세 1.4%)가 원천징수됩니다. 이자·배당을 합한 금융소득이 연 2,000만원을 초과하면 초과분은 종합과세 대상이 되어 세 부담이 커질 수 있습니다. 또한 배당소득은 건강보험 지역가입자의 보험료 산정 소득에 반영되므로, 은퇴 후 피부양자 자격·건보료까지 함께 따져야 합니다.
현재 상장 리츠는 투자금 5,000만원 한도 내 9.9% 저율 분리과세 특례를 받지만, 이 혜택은 2026년 말 일몰을 앞두고 있어 연장 여부를 확인해야 합니다.
리츠는 안정적 배당을 지향하지만 원금이 보장되는 상품이 아닙니다. 대부분 차입(대출)을 활용하기 때문에 금리가 오르면 이자비용이 늘어 배당과 주가가 눌릴 수 있고, 공실이 늘면 임대수익도 줄어듭니다. 배당수익률만 보고 몰아넣기보다, 보유 부동산의 종류·차입 비율·배당의 지속성을 함께 살피는 것이 안전합니다.
파이어맵은 배당·국민연금·생활비를 입력하면 자산을 헐지 않고 버틸 수 있는지, 고갈 나이는 언제인지 매년 시뮬레이션해 보여줍니다.
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